市民王先生来电：上个月，我在河西看好了一套房子，交了5万元定金，这段时间我也一直在筹措首付款。可是前几天长沙市出台了相关调控政策，我因为是外地户口限购，现在房子不能买了。请问，政策原因造成的这种情况算违约吗?我交的定金可以要求开发商退还吗?
广厦热线82205019回复：记者了解到，王先生人在广州做生意，原本打算在3月底回长沙正式签购房合同，交首付款。可是，3月18日，长沙市人民政府办公厅下发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，实施调控举措。不少购房者因户籍所在地、工作年限等被限购而无法购房，或由于限贷政策首付比例提高，一时没有足够经济能力支付首付款，市民王先生只是其中一例。
湖南睿邦律师事务所执行主任刘明律师认为，住房限购限贷政策具有公共政策的性质，属于《民法通则》里的情势变更、不可抗拒力。据介绍，适用情势变更原则是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同的原有效力则显失公平，受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同的法律制度。不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、政府行为社会异常事件等。
“楼市调控行为是政府行为，属于不可抗力。多数房屋购买合同中，也都会将政府政策作为不可抗力特别明确出来，由此原因造成合同无法进行下去时，可以双方协商解除合同，双方互不承担相关违约责任。”刘明说，如果合同中有明确日期节点约定，而一方因个人原因后碰到政府调控政策的，则应该由责任方承担违约责任。
此外，《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条中规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
刘明律师认为，综合上面两条依据，因为楼市调控致使购房人失去购房资格或者购买能力的，购房人有权要求解除购房合同，拿回定金。
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