棚户区改造是重要的民生工作、经济工作、发展工作，去库存是今年国家的五大重点经济工作之一。近两年来，市房产局围绕提高城市品质、改善人居环境，突出以棚户区改造为重点，以房地产去库存为契机，以棚改货币化安置为推动，积极探索具有郴州特色的棚户区改造新路子、新模式。全市去库存工作先后被国务院《国办综合》、省政府办公厅《湖南快讯》、《中国青年报》等权威主流杂志推介，并在今年6月作为湖南省代表参加了国务院在包头市举办的棚改工作座谈会。
一、抢抓政策机遇，发挥政策效应。推进棚户区改造工作，必须大限度地发挥政策效应，释放政策红利。党中央、国务院高度重视棚改工作，多次召开棚改工作专题会议，制定了一系列棚改政策，为推进棚改工作营造了积极的工作氛围和政策环境。明年是国家推进实施2015-2017年棚改三年行动计划的后一年，融资政策将会更加宽松，中省棚改补助资金将从2013年的每户8000元增加到2016年的3.2万元，提高了3倍;棚改国开行融资贷款也出台前所未有的优惠政策，如4.2的低利率、25年的还款期、3年的空档期等。棚改工作将迎来前所未有的历史发展机遇。面对千载难逢的政策机遇，市房产局始终树立“等不起”的机遇意识和责任意识，积极争取，主动作为，全力抓实抓好政策的争取和落实。一是扎扎实实抓前期。做好棚改项目前期工作，是争取上级政策支持的前提和保障。“十二五”期间，市中心城区完成棚改任务不到1.8万户，剩余的5.23万户工作将全部集中到今明两年，时间紧、任务重、压力大、推进难。针对前期工作遗留下来的问题和困难，市房产局会同有关部门找准关键，突出重点，把做好项目前期作为争取政策支持、完成棚改任务的基础和关键，在做好征拆工作的同时，做实、做细、做好项目建设的前期工作，包括棚改项目计划的申报和安排，严格执行棚改规划，严格执行禁建区、限建区的相关规划要求，努力为争取更多政策支持，为争取项目早落地、早开工，大限度赢取时间和效率。二是千方百计争政策。紧跟中央和省里的政策动态和走势，投资政策导向和投资重点领域，积极做好项目的策划、筛选和包装，主动加强汇报衔接，力争更多棚改项目列入中央、省项目计划和扶持范围。三是因地制宜出政策。结合郴州实际，制定出台了房屋征收、 棚户区改造、政府购买棚改服务等3个规范性文件，对棚改相关的征收安置、项目运作、经融财税等政策和工作进行了整体设计和进一步完善，大限度发挥出政策间的协同效应和叠加效益，为推进棚改工作提供有力的政策保障。
二、坚持规划引领，优化城区布局。充分发挥规划的龙头和先导作用，科学合理规划和布局城区棚户区改造项目。一是整体规划。坚持顶层设计，突出全域理念，在密集调研和广泛征求意见的基础上，积极谋划，合理布局，科学编制了市中心城区棚改总体规划，将中心城区的棚改划分为12个片区、254个棚改点(其中：城市棚改130个点、城中村改造124个点)，涉及棚改户64136户，建筑面积786.44万平方米。二是分层推进。根据编制的整体规划，坚持有序、分层次稳步推进棚改工作，精准编制了三年行动计划，明确将254个棚改点整合成74个项目，其中禁建区17个、限建区28个、限建区外29个。目前，2015年已经申报了1680户、18.18万平方米，2016年申报了18245户、163.85万平方米;2017年拟再新申报58384户(其中：市中心城区申报34086户)，申报量暂居全省第7位。三是强化执行。规划的生命力在于执行。始终坚持一张蓝图绘到底，注重维护规划的严肃性和权威性，加强规划的约束性，维护规划的严肃性，提升规划执行能力，确保规划得到全面落实，为棚户区改造提供强有力的规划保障。
三、突出棚改拉动，化解房产库存。房地产去库存是供给侧结构性改革中五大攻坚任务的重点之一，对促进社会经济实现健康可持续发展具有十分重大的意义。按照中央、省市的统一安排部署，紧密结合棚户区改造工作，把棚改货币化安置作为去库存的主抓手和主推力，推进房地产库存稳步减量。2015年，市中心城区已竣工未销售的现房320万平方米、正在施工的期房799万平方米、未开发的土地超过11000亩。今年上半年，房地产去库存和棚改货币化安置已分别完成年度目标的74.3%、80%。一是合理确定目标。目标就是方向，目标激发动力。根据郴州发展实际，合理确定房地产去库存目标，科学设定每年需要化解的房地产库存，明确市中心城区计划2016-2018年用3年时间去库存310万平方米，其中棚改货币化安置去库存210万平方米，占比70%;6大平台的货币化安置率要达到80%以上。二是坚持多措并举。积极利用好棚改等各种有利因素，综合施策、多头发力，充分发挥棚改对房地产去库存拉动作用。积极建设“房屋超市”，线上线下同步交易。在棚改现场开展房屋销售专场推介会，打造“永不落幕的房交会”。创造性的推出“房票”流转机制，鼓励棚改户购买商品房。与市农业银行落实政策，推出农民购房“安居贷”，解决了农民购房贷款问题。三是开展减负行动。落实国家有关个人购房优惠政策，降低贷款首付比例和按揭利率，调整交易契税和营业税，进一步降低居民购房成本。鼓励开发企业改售为租，其三年内缴纳的营业税、增值税、房产税、所得税给予适当奖励。报请市政府研究出台开发项目所涉行政事业性收费和政府性基(资)金分段分批计缴政策。清理涉房项目各类保证金和押金，降低投标保证金、土地出让保证金标准。引导开发企业调整营销策略，推进电子商务，鼓励品牌好、实力强的开发企业“接盘”困难项目，实施兼并重组。
四、破解一个难题，做好三项平衡。征收安置和资金平衡是棚改工作的两大保障和关键。坚持大胆创新，积极探索，着力破解控制征收成本难题，做好单个项目营运平衡、区域内资金大体平衡、年度棚改资金整体平衡等三个方面的平衡。一是着力破解控制征收成本难题。严格执行棚户区改造、国有土地上房屋征收补偿安置等两个办法的规定，严格执行征收补偿的标准，严格评估管理，严格征收成本核算，强力推进货币化安置，严控购房成本，引导房地产企业让利促销。二是做好单个项目营运平衡。积极发挥棚改中省财政补助资金、国开行贷款资金的效益，强化成本控制，做好项目的运作和营运管理，力求部分项目资金平衡。三是做好区域内资金平衡。充分发挥国开行融资贷款利率低(4.2左右)、还款时间长(25年)、3年空档期的利好政策，将国有、集体土地上棚改项目的土地出让收入打捆，区位好与区位差的地块相结合，其它经营性收入作为补充，力求区域内的资金大体平衡。四是做好年度棚改资金平衡。为确保及时偿还国开行贷款，根据还款需要，拟定棚改土地出让计划，与国开行融资贷款偿还相匹配，有序出让，优先用于还本付息。同时，为了实现棚改的资金平衡，还应该合理安排建设用地，推动城市集约发展，建立以棚改土地出让收入为主、其它收入为补充的“资金池”平衡规则，建立棚改资金“借用还”的良性循环机制。下一步，围绕棚改资金“借、用、管、还”，按照“谁使用、谁偿还”的原则，将制定出台《郴州市政府购买棚改服务统贷统还资金管理办法》，明确还贷责任主体，在项目征收、建设、运营阶段统筹考虑资金管理和平衡，保证所融资金发挥大效用，确保能够“借得到、用得出、管得了、还得上”，实现棚改资金收支平衡。
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