当前“去库存”取代“控房价”，成为当之无愧的楼市新主题。国家统计局发布的数据显示，10月末商品房待售面积已增至68632万平方米，同比增长14%，再创历史新高。如果包括施工面积，及已出未建的面积，那么全社会总的潜在供应量就会非常大了。为什么高库存问题在今天这么突出?答案与住房饱和度、人口形势等密切相关。
11月10日， 在中央财经领导小组第十一次会议中，习近平总书记指出：“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”随后国务院总理李克强也在党校讲话时谈到房地产库存问题：“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。”高企的库存得到中央的高度关注。
楼市高库存已经成为当前中国经济的痛点，而从这次谈及楼市调控会议的高度来看，意味着去库存已经成为当前楼市调控的重中之重。那么，我国房地产市场的库存究竟有多严重?库存问题是否也存在结构分化?政府如何应对库存带来的挑战?
英国《金融时报》LEX专栏评论认为，10月份商品房待售面积处于创纪录高位，足以令中国国家主席习近平担忧，促使其将减少这个数字作为政策重点。不过，随着商品房销售面积开始快速增长，库存问题看上去不那么令人担忧了。巴克莱(Barclays)估计，按照现在的活跃度，在其追踪的13个主要城市中，消化现有库存所需时间将为8个月。相比10月底估计的接近10个月，以及今年早些时候估计的14个月，这个时间已经缩短。
中国房地产业协会副会长任志强认为，政府之所以急于消化库存是因为没有投资GDP就掉下来了，而库存之所以大量增加，是因为我们用棚改的方式破坏市场，棚改大量的安置拆迁户，原来可能有三间房子，拆迁的时候可能给了三套房，一拆迁就发了大财了。但无论如何也研究不出来，这部分房子统计在哪儿了。所以市场的归市场，保障的归保障，才有可能把库存问题说清楚。其实按照国际惯例来说，一个城市也必须有一定的库存。如果一个城市没有6—8个月的库存，民众想买房子的时候容易造成恐慌，没有一定的库存就乱套了。
易居中国执行总裁丁祖昱认为，习大大短短一句话18个字，表明了对当前房地产状况的担忧，以及对未来房地产发展的殷切希望。按习大大的表态，房地产政策一定会保持当前宽松态势，考虑到今年“9·30”新政效果不彰，未来新的宽松政策出台也不无可能。并且为了配合延缓经济增速下行速度，还是需要外部政策来配合，从中央财经领导小组会议内容来看，未来财政政策肯定是积极的，货币政策也是会是宽松的。因此习大大的表态，实际也是给整个房地产行业吃了一颗定心丸，不用担心宽松的政策面在中短期内出现反复。
民生证券研究所执行院长管清友认为，从此次中央财经领导小组工作会议的表述来看，去库存已经成为当前楼市调控的重中之重，除了信贷和购房税费优惠等政策外，2016年各地住房公积金贷款的上限额度也有可能会大幅度提高;从政府层面来看，购买商品房作为保障房以及棚户区改造货币化安置等，都是制造购房需求、创造流动性，从而消化市场库存的可用手段。
亚豪机构市场总监郭毅认为，总书记既然指明了房地产调控的新方向，那么接下来的新一轮宽松政策即将喷涌而出，降首付、减税费、提高公积金贷款上限等等常规手段都将得到充分运用，央行货币信贷政策也将继续放水，为市场注入充沛的流动性。
未来的一线、二线城市的房地产市场将保持住珍贵的销量回暖势头，部分经济发达的三线城市的楼市成交量也有望步入上行，而库存过高的四线、五线城市，在人口外流、产业空心化的背景下，仍需经历一个较长的库存去化周期，楼市供过于求的矛盾才能逐步得到缓解。
中原地产首席分析师张大伟认为，今年以来鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存阶段，这既关系到启动需求，又关系到化解风险。为此，中央政府一方面从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求;另一方面通过住房保障货币化安置以加快商品房库存消化。
中房分析
客观认识当前的库存总量和消化周期
近期有一些文章在讨论库存量时引用了一些数据，不仅计算错误，而且概念不清，极易引起民众的误解，如《中国经济周刊》一篇文章声称“68632万平方米的待售面，按照我国人均住房面积35平米计算，“空置”的住房可供2亿人口居住。”明眼人一看，这个计算结果是多算了一个数量级，显然扩大了空置面积可供居住人口的数量，不仅出现了常识性错误，而且对于舆论有错误的影响。
有必要科学梳理下当前我国房地产市场的库存数量，易居研究院近期算了一笔账，截至2015年10月，如果按广义的算法，库存包括四大块：待售的现房(6.8亿平米)、可售待售的期房(暂按15亿平米)，已开工未预售的期房(8.8亿新开工面积)、房地产开发企业待开发土地面积(新数据是2013年4.3亿平米，如按2的容积率，则可建成近9亿平米的商品房)。把这四个数据相加约为40亿平米。按每年13亿平米的商品房销量，消化周期约需要3年。40亿平米中住宅占七成，即28亿平米，如果按人均35平米住宅面积，则可供0.8亿人居住。这样算来，可知商品房和住宅库存量虽然大，但远非一些学者、专家、财评人的编造出来的“恐怖数字”那么大。
因此，既须重视三四线城市的去库存，又不必过于夸大形势的严重性。其实，过去三四年，三四线城市的土地成交和新开工多是持续负增长的，市场无形之手早就开始减缩供给了。三四线城市库存压力大的时点正在过去，其中部分城市已经过去。
库存存在结构分化，三四线城市是重灾区
楼市目前所面临的库存压力，已经引发了政府高度重视，通过上文分析，我们认为库存量固然比较大，但其区域结构分化明显，库存压力主要体现在三四线城市这类“重症灾区”。一线城市反而因为库存不足而出现房价暴涨的情况。
在去年“930”、今年“330”一系列刺激下，一线城市已经连续数月出现去库存周期低于12个月水平的现象，去库存压力得到有效释放，进而房价增幅会比较明显。反之，今年以来，即便有限购取消、降准、降息等利好政策的出现，三线和四线城市库存高企的严峻形势却没有得到根本扭转。
易居研究院跟踪的35城住宅库存报告显示，去年下半年以来，三四线城市的库存虽略有下滑，但仍处于历史高位，在库存压力降到合理程度之前，这些地区的开发商没有动力购地与扩大再生产，于是就导致房地产开发投资增速不断创近十几年新低。这种负面影响也传递到水泥、钢铁等几十个相关行业，从而拖累经济增长。
三线和四线城市人口平均增量及平均增长率远不及一线和二线城市，部分三线和四线城市常住人口明显低于户籍人口，人口净流出现象严重，潜在购房需求有逐渐放缓的趋势，造成其房地产市场供应过剩、库存高企的形势极其严峻。
因此我们认为未来市场延续去库存的主基调将主要针对高库存的重点区域——三四线城市，而非火爆的一线城市。
政策建议:有针对性的出台政策化解库存，不搞一刀切，谨防矫枉过正
，中央领导高度重视房地产的库存问题，主要是基于对稳定经济增长的考虑，而在具体执行政策过程中，应防止在“去库存”的政策帽子下，个别部门和地方政府搭载太多的私货，比如该加大土地供应的一线城市却以“去库存”的名义减少土地供应，比如过度降低房企发债的门槛，导致房企流动性过剩，这些因素都进一步推高了地价和房价，无益于解决“库存”结构化的问题。中央要求“去库存”是解决整体经济稳定问题，而不是再次造成房地产市场的混乱，添加新问题。
第二、“去库存”应在现有政策框架下进行，明显不合理的政策可以调整，但没有必要大范围出台新政。通过分析，从总量看“库存”并非“高不可去”，从消化周期看，只要月度销售量提升了，库存周期自然就缩短了，这是一个动态变化的过程，没必要因为一个时点的数据，政府就要打鸡血，轻易出台各种放松政策。面对随时变化的市场，政策应该是保持一定的稳定性，调整政策的决策是基于对市场趋势和格局的判断，而不是个别数据的个别变化。在房地产调控历史上，政府出台了太多的“国X条”，实践证明，这类政策的有效期长则半年，短则二三个月，政策威信损害极大。让市场发挥主导作用，政府的手不宜乱摸，这是历次调控失败带来的深刻教训和经验总结，现在依然有效。
第三、“去库存”要注意结构问题，尤其是因城施策的问题。三四线城市是商品房库存的主要区域，因此，政策方面应向三四线城市倾斜，包括但不限于：城市棚改，以货币化安置为主，消化存量住房;进一步降低购房门槛，稳定住房消费，首套降低到20%为宜;有效降低购房过程的税费，尤其是契税、营业税等，根据房价的上涨情况调整普通住房标准;
除了购房政策方面的倾斜，增强三四线城市对周边人口吸引力其实更加重要。城市人口是净流出还是净流入，流入数量是多少，都决定了这个城市房地产市场是否繁荣，也决定了房价的涨跌和库存的多少。解决了人口流入的问题，也就解决了住房库存问题，总理提出加快户籍改革是拉动住房消费的一个重要方面，城市规划和配套措施要合理布局，如何加快三四线城市产业的发展和公共资源的投入也十分关键。
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