继上海、重庆两地试点房产税四年后，关于房地产税要不要开征的话题，另一只靴子终于落地。新调整过的十二届人大常委会立法规划本周向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中，这意味着备受关注的房地产税法正式进入人大的立法规划。
先立法，再征税，更多体现了中央决意践行税收法定原则的国家意志，也是中共十八届四中全会提出全面依法治国以来，以法治思维引导政策制定的一次重大尝试。既然房地产税进入法治轨道，那么反过来说，对于房地产税该不该征收以及以何种方式征收，民众也应该有表达意见的权利，这是讨论的起点。
理论上讲，房地产税是一个综合性概念，一切与房地产经济活动过程有直接关系的税都应该属于房地产税，这里面包括所有行业都需要缴纳的营业税、契税、印花税、企业和个人所得税，还有城建税、教育附加等，还包括房地产行业特有的税种，比如耕地占用税、城镇土地使用税、房产税以及土地增值税等。但从中国实际情况来看，房地产税只是一个特定的税种，早出现在上世纪50年代，由当时的房产税和地产税合并而成。
不过，无论是归于大类还是单独设立的税种，房地产税该不该征收，首先不应取决于其他因素，比如政府缺不缺钱，而是应取决于征收理由能否获得民众赞同。
从综合性概念的房地产税来看，在这个大类中有些税种是和其他行业相通的，征收理由也相对简单明确。比如我们经常提到的营业税、契税、印花税，也就是企业经营和交易活动中要缴纳的税种，可以理解为中央政府为它们提供了物理场所和环境保障;城建税、教育附加费则是因地方政府为当地提供了基础设施维护、教育事业等一般性公共服务;企业所得税和个人所得税也比较好理解，这是政府为改善社会公平状况而对经营获利的企业和个人征收的税种。以上三类税种在实际经济生活中基本上已经形成共识，无论是企业还是个人，对缴纳这些税种并无太多异议。
有些税种虽然是房地产行业所特有的，征收理由也是很有说服力的，比如耕地占用税就是为了限制非农业建设占用耕地，建立发展农业专项资金等。有些特有税种的征税理由则取决于一些具体原因，比如土地增值税，是按照土地在用地企业之间转让时的增值额来征收的。土地增值或者说涨价，原因有很多，当地投资环境向好、附近公共设施得到改善、企业看好发展前景积极购买土地等，这是一类原因，代表着土地的真实价值发生了变动;还有一类是，土地供给受到严格控制导致供不应求，从而推高了土地价格，这是土地的供需关系发生了变化。也就是说，土地增值可以是地方实际政绩的体现，也可以是政府刻意主导的结果。由此，征收土地增值税的理由就不一样了，如果是前者，企业当然欢迎，可如果是后者就不好说了。
还有一些房地产行业的特有税种，其征收理由就多少有些含混不清，或者是征收环境发生了变化，还需要具体问题具体分析。比如城镇土地使用税，原本是用地企业或单位因使用土地资源而需要缴纳的税种，但随着地方政府后来将经营土地视为补充财政收入、加快城市建设的手段，以土地招拍挂制度取代以往的行政划拨手段之后，用地企业使用土地资源的方式发生了变化，缴纳土地出让金越来越成为主流。这样，以往城镇土地使用税为“合理利用城镇土地、调节土地级差收入、提高土地使用效益”的征税目的，已经通过土地出让方式实现了，继续征收自然需要一个合理的理由。
前面所说的房地产行业的特有税种基本属于地产税部分，其实在房地产税的大类里，难解析的是房产税本身，因为这是个财产税的概念，并不在交易活动中征收，而是在保有时征收。也就是说只要单位和个人拥有房产的产权，无论用来干什么，自住也好，经营性出租也好，都需要缴纳房产税。照理说，财产税是为了调节财富多寡，用于缩小贫富差距，但中国的房产有各种不同的性质和来源，商品房是一类，央产房、福利房、政策房等又是另一类，住房货币化改革虽然进展了十多年，仍有尚未覆盖到的角落，除了明码标价的商品房之外，其他房产的价值如何评估，产权不属于居住人该不该征税，这些都让人头疼。
在尚未明确如何用税收来调节财富才算是公平的时候，就急着开征房地产税，显然是有些仓促了。此前的房产税试点之所以引发了一场大讨论，原因就在于没有给出一个合理的理由，同时也没有经过广泛的讨论。如果政府和民众之间就直接的财产权进行利益调整，不给出合理的理由，就很可能得不到民众的理解，产生这样那样的公平性问题。
更重要的是，提供征税理由是征税合法性的基础。正如我们上面提到的，有些税种的征税理由已经发生了变化，或者由于技术限制，暂时无法做到理由充分。那么在考虑开征一项税收的过程中，是否需要新补充征税理由，这些理由能不能获得民众一致同意，立法过程是否充分发挥了人大的作用，这些都是考验一项税种是否合法征收的实质性问题，同时也是法律的程序性问题。
给征税一个合理的理由，是中国迈向现代国家治理的必经之路，也是一条布满荆棘的光荣之路。落实依法治国和税收法定原则，房地产税不能例外。
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