物业管理是现代社会城市生活的重要内容之一，直接关系到广大业主的利益。物业公司与业主之间产生矛盾如何解决，物业管理费调价由谁说了算，业主委员会如何成立……这些直接关系到广大业主切身利益的事在本月开始实施的《郴州市物业管理办法》中得以明确。
记者近日从市房产管理局获悉，《郴州市物业管理办法》 (以下简称《办法》)于6月6日正式出台，7月5日开始实施。
据市房产局物业科科长曹毅介绍，于2002年开始实施的《郴州市住宅区物业管理办法》对规范我市物业管理行为，推动我市物业管理行业的快速发展起到了一定作用，但由于地方性法规、制度不健全，物业服务企业管理水平参差不齐、开发企业及业主物业服务消费意识低等问题，导致物业行业的发展不均衡，标准化服务程度低，服务收费不规范，物业纠纷多，《郴州市住宅区物业管理办法》已不适应我市物业管理行业的发展。而新出台的《办法》，将有望解决上述问题。
物业纠纷：属地负责制、联席会议制度、 “三合一”管理模式解决物管纠纷
据了解，我市目前有192家物业服务企业，管理300余个物业小区，日常的物业投诉、物业纠纷繁多，单靠物业科一个部门难以处理。 《办法》明确了物业管理工作实行属地负责制。县市区人民政府是所辖区域内物业管理工作的责任单位，应当加强对物业管理工作的组织领导，在街道办事处、乡镇人民政府明确物业管理机构，落实工作人员和工作经费;建立物业应急管理机制和长效管理机制，建立物业管理联席会议制度，及时处理重大矛盾和纠纷;牵头组织有关部门对物业管理区域内违法行为开展集中整治;建立社区居 (村)民委员会、业主和物业服务企业沟通协商的 “三合一”管理模式，及时协调、处理本社区内的物业管理矛盾纠纷。
“举个例子来说，如某小区业主与物业服务企业发生纠纷，双方协调处理不了，物业企业或业主可报告至社区居 (村)民委员会，利用 “三合一”的管理服务模式，由社区专人协调处理。业主也可向街道办事处设立的公开投诉电话投诉，由街道办事处牵头处理。若重大物业管理纠纷，市房产管理部门可以联合两区人民政府、街道办事处协调处理，以有效的处理机制高效为民办事。”曹毅表示。
物业费：前期实行政府指导价，后期由业委会协商确定
为解决物业服务费调价程序不完善的问题，依据物权法的相关规定，新出台的《办法》规定，普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价。业主大会成立后，业主委员会与经业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同自然终止。经业主大会同意后，在公布的指导价范围内，住宅公共性服务收费具体标准和合同期限，由业主委员会和物业服务企业根据选择的服务项目及等级、小区规模、服务要求、服务质量、服务成本、物价指数、盈利水平、物业新旧程度等因素协商确定。
停车位：停车位或车库少于房屋套数时 每户业主限购一个
关于小区停车位的使用、维护管理，《办法》也作了明确规定。物业管理区域内规划的停车位、车库出售或出租的，业主享有优先权。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或车库。而车位、车库满足业主需求后剩余出租的，建设单位应当进行公示，租赁合同期限最长不得超过6个月。
公共设施：公共设施维修，从住宅专项维修资金列支
《办法》规定，因线路故障而引起停电或漏电，危及人身安全的;因水泵故障、进水管内的水管爆裂造成停水或者闸阀严重漏水，影响基本生活需要的;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等，危及人身安全的;公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的;楼体外立面、玻璃幕墙脱落，危及人身安全的;电梯故障，危及人身安全的;其他物业共有部分和共有设施设备出现危害，可能危害公共安全等情形，经审计部门审计后的应急维修费用向业主公示后，应从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积比例分摊列支;其中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。
另外，关于业主委员会， 《办法》中规定，业主委员会由5至11人的单数组成，委员每届任期3-5年，可以连选连任。业主委员会不能正常开展工作的，物业所在地的街道办事处 (乡镇人民政府)应当组织召开业主大会临时会议，对业主委员会进行调整。业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。对于无物业管理小区的改造， 《办法》明确由物业所在地人民政府安排资金，辖区街道办事处、乡镇人民政府负责实施。
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